Bureaux, entrepôt, hangar, local commercial, usine : la grande diversité de l'immobilier d'entreprise
L’estimation immobilière consiste à déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier qui est une valeur objective probable résultante d’un faisceau de paramètres. Il s’agit de confronter les caractéristiques d’un bien immobilier et sa localisation à des comparables sur un marché défini et lui appliquer différentes méthodes de valorisation pour parvenir à trouver le juste prix. L’exercice est périlleux car un prix trop élevé peut entraîner des difficultés à transacter l’immeuble et/ou un impact fiscal négatif et un prix trop bas peut dévaloriser un bien.
Entre les outils de simulations en ligne, les informations disponibles sur les valeurs et les transactions, les agences immobilières et les notaires, il est relativement simple de mener une estimation dans l’immobilier traditionnel. Quand on en vient à devoir estimer la valeur d’un bâtiment industriel, d’un entrepôt, d’un ensemble commercial, d'un cinéma, d'un hôtel ou de bureaux, des biens très divers pour lesquels les usages sont déterminants et le marché plus diffus, il va vous falloir vous glisser dans la peau d’un détective immobilier qui mène une véritable enquête !
Une des premières choses à faire quand vous souhaitez estimer la valeur d’un bien immobilier professionnel est de réunir tous les documents disponibles sur celui-ci. Dans cette checklist non-exhaustive, nous vous conseillons par exemple de trouver en priorité les plans du bâtiment et de la parcelle mais aussi les baux éventuels, le(s) compromis de vente et les divers diagnostics qui ont pu être menés. Les factures ou devis de travaux et les estimations de coûts de dépollution éventuels sont également les bienvenus : bref, tout ce que vous pouvez collecter au sujet de l'immeuble, du terrain ou du bâti !
Quelle est la surface du bâti en m2 ? Quand le bien a-t-il été construit et a-t-il fait l’objet d’extensions ? Quel est son état général, celui de sa toiture et de ses sols ? Y a-t-il eu de la pollution ? Y a-t-il du terrain ? Voici une infime partie des nombreuses questions auxquelles il faudra répondre pour obtenir un profilage de l’ensemble immobilier que vous souhaitez évaluer, le tout passé au filtre des activités professionnelles pratiquées dans le local. De la boutique à l’entrepôt, il existe une grande diversité de bâtiments dont les caractéristiques clés à prendre en compte pour leur valorisation varient !
Maintenant que vous avez retracé un historique du bien et défini ses caractéristiques, il convient de le situer sur son ‘marché’ et c’est sans doute là que réside une des principales difficultés. Si le PLUI peut donner des tendances, il faut aussi être capable d’identifier un marché sur lequel se positionne le bâtiment : est-ce qu’il se situe dans une zone industrielle, tertiaire et/ou commerciale économiquement porteuse ? Quels sont les biens concurrents dans un rayon de x km ? Quelles typologies d'entreprises et d'acteurs peuvent potentiellement être intéressés ?
C’est lors de cette étape que faire appel à un pro peut se révéler particulièrement judicieux car il a la capacité à identifier le marché sur lequel le bien se positionne, une zone souvent bien plus étendue que celles traditionnellement appliquées dans l’immobilier ‘classique’. De même la connaissance fine du tissu socio-économique local et des valeurs de biens comparables sont des informations difficilement accessibles où l’expert fera valoir son expérience.
L’emplacement et la destination sont des critères déterminants pour estimer la valeur d’un bien de même que les possibilités d’extension, d’agrandissement, de divisibilité ou encore de découpe.
Pour tenter de donner un prix à un bâtiment il convient toutefois d’aller au-delà d’une simple approche intuitive où on déterminerait celui-ci à l’aune de ses atouts sur son marché par rapport aux biens concurrents. En matière d’immobilier d’entreprise, la détermination de la valeur vénale repose en effet sur différentes méthodes telles que : la méthode par comparaison, la méthode par revenu théorique ou encore la méthode par sol et construction et c’est seulement en croisant ces différentes approches qu’on arrivera à s’approcher d’une valeur objective.
S’il convient de rappeler la distinction entre l’estimation (mission rémunérée qui reprend les différentes étapes que nous venons de détailler) et l‘expertise (qui pousse plus avant l’expertise technique d’un bâtiment et revêt une valeur juridique opposable), vous pourrez probablement vous faire de votre côté une première idée de la valeur vénale de votre bien si vous avez suivi les quelques conseils que nous vous avons proposés.
Si maintenant vous souhaitez connaître précisément la valeur vénale d’un local en vous appuyant sur plusieurs méthodes et une analyse fine et méthodique des déterminants de ladite valeur, il est in fine plus que recommandé de faire appel à l’aide d’un spécialiste.
Ce type de mission a un coût qui au final se révélera en réalité être un investissement judicieux, le fruit d’un véritable travail de recherche et investigation qui vous permettra de déterminer la valeur vénale de votre bien.
Joël MARQUET est spécialisé dans l’estimation de bâtiments professionnels pour la société Berry’s Expertise.
Au sujet de l’importance de la collecte préalable des documents qui permet notamment de connaître l’historique d’un immeuble et d'un emplacement, il nous dit : « La collecte des informations et une visite du site constituent le ‘CV’ du bâtiment et la partie 1 des rapports que je propose. C’est ce Curriculum Vitae qui va orienter nos recherches de biens comparables en proximité si possible. ».
Au sujet de ces caractéristiques qui font la valeur d’un bâtiment selon sa destination, il poursuit : « Chaque bien, adapté quelquefois au fil du temps aux besoins de l’occupant, se positionne sur un curseur qui va de la monovalence à la polyvalence. ».
Et comment situer le bien sur le marché ? « L’analyse du marché en vente et en location, par l’utilisation de nos bases de données et d’informations diverses, est déterminante. C’est un véritable travail d’enquête ! Cette seconde partie du rapport va donner un prix de référence au m2 en vente et en location. ».
Enfin au sujet des méthodologies appliquées pour déterminer au final la valeur vénale du bâtiment, il conclut : « Nous avons à notre disposition plusieurs méthodes de calcul (issues de la charte de l’expertise en évaluation immobilière). En les confrontant et en point d’orgue de nos investigations, nous sommes en mesure de donner la valeur du bien. C’est la partie 3 de notre rapport. ».
Pour une appréciation objective, neutre et argumentée de la valeur vénale d’un bien d'immobilier d'entreprise ou commercial (usine, local d’activités, bureaux, entrepôt, local commercial, GMS, etc) sur les régions Centre et Ouest, n’hésitez pas à faire appel à Berry’s Expertise au 02.54.74.08.88 – expertise@berrys.fr.
Construit autour de l'Université à l'ouest du Mans, le quartier Université est une zone mixte très dynamique du Mans dont l'offre de bureaux diversifiée s'adresse à des entreprises de toutes tailles.
Au sud de l'agglomération de Blois, un grand secteur qui se compose de deux zones riches en locaux commerciaux et quelques locaux d'activités et qui est traversé par un axe de circulation majeur du département au flux de véhicules très important.
Le Parc d'Activités de la Route de Lorient - Rennes ZI Ouest est une vaste zone d'activités très dynamique de l'ouest de l'agglomération rennaise qui s'étend sur plus de 150 hectares entre Rennes et Vezin-le-Coquet.