Les entrepôts logistiques en France : faits marquants du marché immobilier 2021 et perspectives 2022

Croissance de la part du e-commerce et des chargeurs dans la demande placée

Dans son analyse de la demande placée en 2021, Arthur Loyd Logistique note la part majoritaire (à hauteur de 54%) représentée par les chargeurs (= les propriétaires en direct des marchandises). Les transporteurs et prestataires logistiques tiennent la cadence en enregistrant leur meilleure performance depuis 10 ans (1,7 millions de m² selon ALL) et représentent 44% du total de la demande placée (selon CBRE). Sur le reste de la demande placée, ALL note que la grande distribution est en recul alors que les industriels, les grossistes et les spécialistes du e-commerce ont davantage pris de surfaces en 2021 qu'en 2020.

Hausse des grandes transactions de plus de 50.000 m2

Le marché 2021 a connu beaucoup de grandes transactions : les opérations de grands volumes ont effet animé le marché selon Arthur Loyd Logistique, une observation confirmée par CBRE qui note que les transactions XXL portant sur des entrepôts de plus de 50.000 m² ont augmenté pour représenter 22% de la demande placée en 2021.

Le succès des entrepôts et plateformes neufs

L’analyse de ALL met en avant le fait que les surfaces neuves ou à construire ont représenté 64% de la demande placée, soit 760.000 m² commercialisés en blanc. Selon CBRE, même tendance avec plus de la moitié des volumes placés en 2021 sur des entrepôts neufs ou restructurés.

Une dorsale historique aux résultats contrastés

Les Hauts-de-France s'imposent comme le premier secteur logistique de France en 2021 !

Sur le marché historique de la dorsale (l’axe Lille-Paris-Lyon-Paca où se concentre traditionnellement l’essentiel du marché de l'immobilier logistique français), le secteur Hauts-de-France/Nord/Lille se positionne en première position en 2021 (plus de 1 million de m² placés selon ALL et les résultats d'Entrepot On Line relayés par Stratégies Logistique) notamment grâce à un marché dynamique sur le bassin minier (Pas-de-Calais, 47% des volumes selon ALL) et la montée en puissance du secteur de Valenciennes-Cambrai qui bénéficie d’un marché de report (ALL toujours). Pour les autres secteurs de la dorsale, le marché de l’Ile-de-France demeure une place forte (+13%, 948.000 m² selon ALL) alors que la région lyonnaise (276.000 m², -16% selon ALL et 400.000 m² selon EOL) et la région PACA (229.000 m², -30 % selon ALL et 288.000 m² selon EOL) souffrent d’un manque d’offres et affichent un recul des transactions.

Des marchés secondaires performants

Quelle est la dynamique pour les marchés secondaires (secteurs hors dorsale) ? Sur ce point, les analyses des conseils divergent. Si Arthur Loyd Logistique note des belles performances des régions Grand Est (241.000 m² placés), Normandie (203.000 m²) et Centre (223.000 m²) par exemple, le broker note cependant une baisse des volumes commercialisés de 53%. Sur le Centre-Val-de-Loire, EOL identifie de son côté plus des 300.000 m² placés en 2021 et place le secteur en 4^ème position après les marchés des Hauts-de-France, de Paris et de Lyon. Côté CBRE enfin on note des marchés régionaux (Centre Val de Loire et Normandie notamment) hors dorsale qui s’affirment et bénéficient d’un effet de report.

L'entrepôt logistique nouvel actif phare pour les investisseurs

L’entrepôt logistique est un type de bien immobilier qui séduit de plus en plus les investisseurs engagés dans une stratégie de diversification de leurs portefeuilles. En 2021, l’immobilier logistique est devenu la seconde classe d’actifs après les bureaux, attirant respectivement 6,7 milliards d’€ d’investissement pour CBRE (qui traite du marché industriel et logistique) et 5 milliards d’€ (+45%) pour ALL. Même si les deux conseils anticipent la poursuite de la compression du taux prime (entre 3% et 3,30% selon ALL) pour 2022, ils constatent que l’intérêt des investisseurs (essentiellement étrangers) pour les actifs logistiques ne devrait pas faiblir.

Quelles perspectives 2022 pour l'immobilier logistique ?

Après une année 2021 particulièrement dynamique pour l’immobilier logistique en France, l’année 2022 semble partie sur des bases similaires avec une demande toujours soutenue aussi bien du côté des utilisateurs que des investisseurs.

La pénurie d’offres disponibles sur certains secteurs (marché rennais, Occitanie, Lyonnais, Nouvelle Aquitaine, etc…) couplée à celle de fonciers constituent un cocktail qui devrait favoriser la hausse des loyers prime sur certains marchés et continuer à irriguer les marchés dits secondaires par effet de report.

Le contexte géopolitique mondial (conflit en Ukraine, production ralentie en Chine, difficultés d’approvisionnement), le renforcement des critères environnementaux et l’inflation (matières premières, carburant) font toutefois planer l’incertitude.

Parole d'expert : 'l'activité logistique est aujourd'hui entre le marteau et l'enclume !'

Riche d'une expérience professionnelle qui l'a vu participer à la création et au développement de la zone logistique des Portes de Chambord à Mer dans le Loir-et-Cher (41) - qui s'étend aujourd'hui sur 500.000 m² bâtis - Joël MARQUET intervient aujourd'hui comme consultant pour Arthur Loyd Blois où il prospecte notamment des fonciers pour de futurs projets logistiques grâce à sa connaissance fine des collectivités territoriales et de la problématique des implantations logistiques.

PIE : Bonjour Joël, vous accompagnez les acteurs de la logistique dans leur anticipation de la demande de plateformes. Quelle est votre analyse du contexte actuel et du marché ?

Joël MARQUET : "L'activité logistique est aujourd'hui entre le marteau et l'enclume.

Le marteau c'est la demande croissante de gestion des flux de produits de toute nature, les emplois induits et les recettes fiscales pour les collectivités.

L'enclume, c'est la légitime préoccupation environnementale avec la raréfaction du foncier, les règlements drastiques et l'image quelquefois négative de ce domaine d'activités.

La prospection foncière s'oriente aujourd'hui vers la sélection et l'accompagnement de projets à 2-3 ans. Le temps des réserves de terrains, sans perspectives calendraires, est révolu.

Cette 'sobriété foncière' (pour reprendre les termes de Didier TERRIER, Directeur de Arthur Loyd Logistique) est l'occasion d'une conduite de projet collaborative avec les collectivités territoriales.".