Local Professionnel et Bail Commercial : les 10 Obligations du Propriétaire-Bailleur - Partie 2/2

Qu’est-ce que l’obligation de délivrance par le bailleur ?

Le propriétaire bailleur est tenu de délivrer au locataire un local lui permettant d’exercer l’activité prévue dans le bail. Certaines opérations et réparations sont obligatoires avant l’entrée dans les murs par le locataire… mais peuvent être transférées au preneur si cela est précisé dans le bail.

L’obligation de délivrance par le bailleur, c’est concrètement :

• La délivrance matérielle des locaux, qui s’opère par la remise des clés
• La délivrance juridique, c’est-à-dire fournir un local conforme à l’usage et la destination précisés dans le contrat.

Le propriétaire-bailleur peut mettre à la charge du preneur l’obligation de réaliser certains travaux ou d’obtenir certaines autorisations, lors de la prise à bail ou en cours de bail. Le preneur ne peut faire grief au bailleur si des autorisations administratives pour exploiter les lieux lui sont refusées.

Par contre un bailleur doit avoir obtenu l’autorisation de changement de destination s’il entend faire un bail commercial portant sur des surfaces d’habitation.

>>Nos questions à Annabelle BARROT, Responsable Gestion Immobilier d'Entreprise chez Berry's Blois >>

As-tu rencontré des situations dans lesquelles le locataire rentrait dans des murs alors que des travaux étaient encore en cours dans le local ?

Annabelle BARROT : « Oui et c’est toujours délicat ! Ce n’est pas la situation la plus confortable mais nous faisons l’état des lieux et des réserves sont indiquées sur ce dernier. »

Comment ça se passe avec un locataire qui doit effectuer des travaux et souhaite accéder au local pour les commencer avant la remise des clés ? 

AB : « En premier lieu, le bailleur doit donner son autorisation. Si ce dernier ne voit pas d’inconvénient, le preneur doit nous fournir son attestation d’assurance pour la période incluant les travaux. Il est préférable que ce ne soit que quelques jours avant la date de prise d’effet du bail. Sinon tu changes la date d’effet du bail en avançant la date et tu appliques une franchise de loyer. ».

Un propriétaire a-t-il le droit de faire des travaux dans un local quand le locataire est dans les murs et si oui, sous quelles conditions ?

Pendant la durée du bail le propriétaire bailleur doit assurer une ‘jouissance paisible de lieux’ au locataire.  

Cette ‘jouissance paisible’ induit notamment le bon fonctionnement du chauffage, de l’électricité et des arrivées d’eau et ne pas pénétrer dans le local selon son bon vouloir sans prévenir le locataire.

Concernant les travaux que le propriétaire souhaiterait mener (pendant la durée du bail), il a besoin de l’autorisation du locataire et il est tenu de lui adresser au plus tard 2 mois avant chaque échéance triennale un état prévisionnel des travaux (quels travaux dans les 3 années à venir et quel budget prévisionnel ?) et un état récapitulatif des travaux réalisés sur les 3 dernières années (et le coût de ceux-ci).

Si d’aventure des travaux urgents devaient être menés par le bailleur, il a toujours besoin de l’accord du locataire.

On parle de garantie du fait personnel pour désigner le fait que le bailleur ne peut pas entreprendre d’action qui occasionne un trouble. Cela comprend les travaux évoqués précédemment mais prémunir aussi le locataire de toute visite impromptue dans le local (pour voir par exemple si le locataire entretient correctement le bien…).

>>Nos questions à Annabelle >>

L’état prévisionnel des travaux et le récapitulatif des travaux menés sur les 3 dernières années, dans la pratique ça se fait ?

AB : « Oui à la rédaction du bail. On essaie dans la mesure du possible d’envoyer cet état remis à jour tous les 3 ans au locataire.».

Y a-t-il la même obligation du locataire vis-à-vis du bailleur du local ?

AB : « Le locataire doit entretenir son local en parfait état.».

Pour les travaux à réaliser dans l’urgence et qui n’ont pas pu être anticipés dans l’état prévisionnel des travaux, comment ça se gère dans la pratique ?

AB : «Cela se gère bien si nous avons le bon réseau de prestataires réactifs et de confiance mais aussi un preneur compréhensif et un bailleur attentif. Tout dépend de l’ampleur des travaux car plus le chantier est important, plus il faut du temps, déjà pour établir les devis. Il nous faut au moins trois devis comparatifs puis la prise de décision.

Changement des menuiseries, changement complet du système de chauffage, changement complet des éclairages : des travaux qui amènent une amélioration notable au niveau de l’immeuble seront à charge du  bailleur.

L’objectif c’est de louer un local ‘décent’. A ce titre, une électricité aux normes est pour nous un prérequis pour louer son local. ».

Quels travaux doivent être pris en charge par le bailleur d’un local professionnel ?

Ce sont les l'article 605 (dans le cas du bail professionnel) et surtout l’article 606 du Code Civil (pour l’immobilier professionnel) qui servent de référence pour déterminer les travaux à la charge du propriétaire d’un local professionnel.

Qui doit payer pour les grosses réparations ?

Les grosses réparations sont des travaux affectant la structure du bâtiment (murs de soutènement et de clôture, digues, voûtes, charpente, toiture, gouttières, etc.) mais aussi les cheminées ou la réfection des escaliers et des planchers.

Elles comprennent par exemple les dépenses (et honoraires éventuels) de remise en état d’un immeuble suite à une inondation, de réparation d’une canalisation ou encore de réfection de l’installation électrique du local professionnel.

Sans clause spécifique dans le bail commercial, ce type de dépense est à la charge du bailleur.

Travaux lourds de mises aux normes obligatoires

Le propriétaire peut également devoir prendre en charge des travaux lourds de mises aux normes légalement obligatoires (par exemple une mise aux normes pmr) s’il s’agit de grosses réparations.

Il faut considérer la durée et la nature des travaux et la manière dont le cas de figure est envisagé dans le bail.

• Si les travaux durent moins de 21 jours et que le locataire peut continuer d’exploiter le local, RAS.
• Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut réclamer une indemnisation au bailleur.
• Si le bail comporte une clause ‘de souffrance’, le locataire ne peut pas demander d’indemnisation, quelle que soit la durée des travaux.
• Si enfin les travaux rendent le local inutilisable (sans notion de durée), le locataire peut demander la résiliation du bail et la clause de souffrance n’est plus valide.

Vétusté des peintures, tapisseries ou revêtements de sol : qui paie ?

Les changements de peintures, de tapisseries ou de revêtements de sol peuvent intervenir si ceux-ci sont devenus vétustes suite à un usage normal (et ne résultant pas d'un défaut d'entretien par le locataire), la vétusté intervenant généralement selon la justice au bout de 9 ans correspondant à la fin de la période d’amortissement du matériau. A l’issue des 9 ans, le locataire peut demander au bailleur de les changer.

Une clause spécifique du bail peut reporter ce type de charges sur le locataire.

>>Nos questions à Annabelle >>

Grosses réparations, vétusté : on est au cœur de potentiels sujets de tensions entre bailleur et locataire car cela semble laisser la porter ouverte à beaucoup de subjectivité… Existe-t-il des grilles de références pour qualifier précisément de quoi il s’agit ?

AB : « Oui nous annexons toujours à nos baux commerciaux une grille détaillée par type d’intervention et nature de l’ouvrage indiquant pour chaque item s’il est imputable au propriétaire ou au locataire. Les deux parties en ont connaissance ; comme cela, nous réduisons les potentielles tensions. Cette grille a été validée par notre conseil juridique, un gage de sérieux. ».

Comment tu gères ces situations avec tes bailleurs et locataires ?

AB : « Tout dépend de la situation. Certaines situations de tensions vont demander de la fermeté et d’autres de la diplomatie. Tout va dépendre du type de personnalité.

Pour un changement de moquettes, de tapisseries ou de peintures, le fonctionnement est différent de l’habitation. En général ces différents points sont vus lors de la visite ou de la négo, pas une fois que les locataires sont dans les murs.

Quand le preneur visite, il doit prendre en compte tout ce qui ne va pas pour que ça soit dans la négo.

On part toujours du principe que quand c’est structurel c’est pour le bailleur. Dans les faits il existe toujours un delta de négociation entre la théorie rigide et la pratique plus souple où beaucoup de cas se règlent à l’amiable. ».

Qui est responsable du raccordement des compteurs d’électricité et de gaz au local ?

Le propriétaire d’un local professionnel a obligation de faire le nécessaire pour que les compteurs de gaz et d’électricité soient bien raccordés lors de l’entrée du locataire dans les murs.

Si le compteur n’est pas raccordé, le propriétaire doit faire les démarches auprès d’Enedis pour l’électricité et GRDF pour le raccord au gaz.

>>Nos questions à Annabelle >>

Est-il possible de louer un local dont le compteur électrique n’est pas raccordé ? Comment on gère ce genre de situation ?

AB : « Oui c’est possible, le propriétaire peut faire la demande de raccordement quand le locataire a été trouvé. Dans le cas des locaux livrés brut de béton par exemple, le bailleur peut déléguer les démarches au preneur. ».

Comment fonctionne la garantie des vices cachés dans le cas du bail commercial ?

Les vices cachés sont ces défauts qui ont échappé à la vigilance du preneur au moment de l’état des lieux ou de la conclusion du bail – et dont le propriétaire du local ignore probablement lui-même également l’existence.

Si ces défauts empêchent l’usage normal du local par le preneur (imaginez une invasion d’insectes, des fuites de canalisation lors de fortes pluies, un défaut de construction, une présence d’amiante, etc), le propriétaire, qui garantit son locataire contre ceux-ci en vertu de l’article 1721 du Code Civil, est désigné responsable de ces vices cachés pouvant survenir après que le contrat ait été conclu.

Le locataire peut demander au propriétaire de réaliser les travaux pour solutionner le problème ainsi qu’une diminution du loyer ou encore des dommages et intérêts. Si d’aventure le problème rencontré rend l’utilisation du local impossible, le locataire peut demander la résiliation du bail commercial.

La garantie contre les vices cachés par le bailleur n’opère plus si :

• Le problème/défaut était visible lors de la signature du contrat de bail et pouvait être notifié lors de la visite du local.
• Le problème/défaut est causé par la force majeure, par exemple dans le cas d’un incendie ou d’une inondation survenant après de fortes précipitations.
• Le problème/défaut survient en raison d’un manque d’entretien par le locataire.

Le bailleur peut mettre une clause dans le bail pour s’exonérer de son obligation de garantie des vices cachés mais elle ne vaut que s’il n’avait pas connaissance de ceux-ci. S’il les connaissait, le propriétaire bailleur du local peut être accusé de ‘dol’ (= faute lourde).

>>Nos questions à Annabelle >>

Avec les vices cachés nous voici à nouveau sur une thématique qui peut prêter à conflits… As-tu une méthode pour éviter cela ?

AB : « Nous ne pouvons accepter en tant que gestionnaire que le bailleur cache intentionnellement des vices de son local. Nous prônons la transparence et nous ne cautionnons pas ce type d’attitude. Nous ne rencontrons pas ce type de situation car en tant que gestionnaire nous mettons tout en œuvre pour que les locaux soient conformes à la location.

Il nous est déjà arrivé de refuser de prendre des mandats de gestion sur certains immeubles très vétustes sans volonté manifeste du bailleur d’améliorer le local. ».

Présentation de Berry’s Blois, gestion d’immobilier professionnel à Blois, Angers, Bourges, Le Mans, Rennes et Tours

Peux-tu nous présenter tes missions et tes domaines d’intervention ?

AB : « En tant que Property manager, nous offrons un service global de gestion financière, administrative, juridique et technique. ».

Combien de lots tu gères ? Quelle(s) typologie(s) de bâtiments et les zones géographiques où tu interviens ?

AB : « Nous gérons environ 130 lots qui se décomposent, 80 bureaux, 30 commerces en centre-ville ou en retail parc, 20 entrepôts. Nous couvrons le département du Loir-et-Cher, mais aussi les agglomérations de Bourges, Tours, Angers, le Mans et Rennes. ».

Peux-tu nous présenter la société Berry’s ? Et le réseau Berry’s ?

AB : « Berry’s est spécialisé dans la gestion de votre immobilier d’entreprise en Région depuis plus de 20 ans. Le réseau Berry’s nous permet d’accroitre notre implantation en région et de mutualiser les compétences avec des représentations à Grenoble, Le Havre, Chartres, Rouen, Compiègne-Beauvais. ».

Quelle est ta philosophie de ton métier ?

AB : « Notre philosophie est d’être au plus proche des locataires et des mandants, de délivrer un service de proximité, prémium, d’être réactif sur les demandes de chacun. Le but est de pérenniser le bien de notre mandant et que le locataire reste dans les locaux le plus longtemps possible parce qu’il s’y sent bien.

Pour le mandant, une gestion sereine et en toute transparence ; pour le locataire, l’assurance d’un service. ».

Contacter Annabelle BARROT et Berry's Blois : 

Tel : 02.54.74.86.74

Mail : a.barrot@berrys.fr

Site Internet : berrys.fr