Météo-Immo Eté 2023 : les marchés immobiliers industriels et entrepôts en France

Le marché immobilier des entrepôts logistiques : vive les marchés secondaires !

Dans son analyse des performances du marché de l'immobilier logistique au premier semestre 2023, le conseil référent Arthur Loyd Logistique évoque une demande placée à 1,5 millions de m² soit une baisse de 9% par rapport au premier semestre 2022. Si la demande côté chargeurs marque un reflux sur la période, cette baisse est en partie contrebalancée par la belle dynamique de l'activité des prestataires logistiques qui auront pris à bail ou acquis plus de 800.000 m² sur les 6 premiers mois de l'année 2023.

Côté géographie de la demande placée, entre un marché francilien au ralenti et des marchés lyonnais et marseillais souffrant du manque d'offre d'entrepôts logistique, ALL note que ce sont plutôt les Hauts-de-France et les pôles secondaires qui ont tiré leur épingle du jeu.

Si le conseil anticipe la probable augmentation de 10% (à 2,3 millions de m²) du stock des surfaces logistiques disponibles à 6 mois par rapport à la fin de l'année 2022, il note pour le moment la bonne tenue des valeurs locatives.

Des marchés des locaux industriels et d'activités aux performances contrastées

Pour l'Ile-de-France, le GIE Immostat note un volume de demande placée en locaux d'activités (catégorie comprenant les locaux industriels, les locaux artisanaux, les messageries < 5.000 m² et les entrepôts sauf ceux ayant l'ICPE 1510) à 525.900 m² pour le premier semestre 2023 soit un recul de 29% par rapport au premier semestre 2022. La dynamique de la demande placée semble toutefois aller vers le mieux puisqu'après un premier trimestre 2023 à -51% (par rapport au premier trimestre 2022), la demande placée fait -17% au second trimestre 2023 (vs 1T2022).

Ces données sont elles corroborées par ce qu'on peut observer en régions ? La situation semble plus contrastée.

Si on regarde par exemple les données du marché lyonnais pour le premier semestre 2023 proposées par l'agence Brice Robert Arthur Loyd, le conseil note un volume de demande placée à 171.190 m² soit un recul de seulement 3% par rapport au premier semestre 2022, loin de la baisse enregistrée en Ile-de-France. L'acquisition représente toutefois seulement 24% des transactions lyonnaises sur la période, un chiffre en deçà des standards d'un marché des locaux industriels et des locaux d'activités traditionnellement plus porté sur les ventes utilisateurs mais qui se heurte à la raréfaction de l'offre à la vente.

Interrogée sur la dynamique actuelle du marché des locaux d'activités à Blois et dans le Loir-et-Cher (41), secteur représentatif d'un marché de région traditionnellement dynamique (plus de 61.000 m² placés en 2022 hors comptes propres), la consultante Ouarda NECIB de l'agence Arthur Loyd locale évoque quant à elle une demande des entreprises très calme au premier semestre 2023 et un stock de locaux qui se reconstitue, ce dernier point étant plutôt une bonne nouvelle après les niveaux historiquement bas atteints récemment. Si un réveil de la demande est attendu pour le second semestre 2023, la spécialiste anticipe aussi une conjoncture rendue plus difficile pour les ventes utilisateurs pénalisées par l'application du Décret Tertiaire, la rareté du foncier et les taux d'intérêt élevés qui freinent l'emprunt bancaire.

Les Datas Centers en plein développement

Alors que l'investissement dans l'immobilier logistique marque le pas au premier semestre 2023 (-76% de montants investis vs 2022, à 560 millions d'euros, données Arthur Loyd Logistique) et que les locaux d'activités séduisent mais demeurent un marché complexe à appréhender pour les grands investisseurs en raison de sa granularité et de sa diversité, certains actifs de l'immobilier d'entreprise ont le vent en poupe à l'image des Data Centers.

Alors que les volumes de données stockées et échangées continuent de croître avec le développement des clouds (sécurité, souveraineté) et des Intelligences Artificielles gourmandes en ressources, l'offre immobilière de Datas Centers peine à satisfaire une demande toujours plus importante. En Europe, ce sont les marchés des villes du FLAPD (Francfort-Londres-Amsterdam-Paris-Dublin) qui captent encore l'essentiel de la demande (dont les besoins se mesurent en Mégawatts (MW) et non en m²) mais d'autres régions devraient suivre - sous réserve d'accès aux importantes ressources électriques nécessaires. Avec leur promesse de taux de rendements sécurisés de 4-5% (FLAPD) à 5-6,25% pour le reste de l'Europe, nul doute que les Datas Centers ne devraient pas manquer de capitaux pour financer leur expansion dans les années à venir.

L'Immobilier Santé ou LSRE, des locaux d'activités pour les biotechnologies et l'industrie pharmaceutique

Qu'est-ce que le LSRE ? L'immobilier 'Life Science Real Estate' désigne ces locaux mixtes activité et tertiaire accueillant les entreprises et industries gravitant autour de la santé, depuis la fabrication de médicaments et les technologies médicales jusqu'aux biotechnologies, la santé numérique et les sciences de l'environnement.

Outre des besoins de localisation précis (bassin d'emplois qualifiés, proximité de clusters R&D, sièges sociaux à 2 heures de vol), ce sont des bâtiments techniques avec de grands volumes et des contraintes spécifiques propres à chaque locataire appelés à se développer en Europe et en France où le marché n'a pas encore atteint sa maturité comme c'est le cas aux Etats-Unis et au Royaume Uni.

Entre la bonne santé économique de ses acteurs et le potentiel de développement du secteur, l'immobilier de santé LSRE est identifié à juste titre par Business Immo (dans sa revue Business Immo Global #196 de Juin 2023) comme une pépite qui ne manque pas de susciter l'intérêt des investisseurs.

Comment le Décret Tertiaire impacte les marchés immobiliers industriels et logistiques

Que ce soit en Ile-de-France ou en régions, les ventes à utilisateurs ont toujours constitué une part importante de la demande placée dans les locaux d'activités, hangars, locaux industriels et entrepôts, de l'ordre par exemple de 40% des transactions (représentant 58% des m² placés) en 2022 sur le marché du Loir-et-Cher (41) selon Arthur Loyd Blois. Le Décret Tertiaire, en s'invitant dans l'équation d'une partie de ces acquisitions, vient rebattre les cartes de cette dynamique. Comment ?

Si son côté 'tertiaire' fait penser à tort qu'il se limiterait aux bureaux, il concerne aussi les locaux d'activités et les entrepôts dès lors qu'ils ont une surface de 1.000 m² et plus. Quand nous avons interrogé Annabelle Barrot du Cabinet Berry's (spécialisé dans la gestion d'immobilier d'entreprise à Blois, Angers, Rennes, Grenoble, Rouen, Compiègne, Le Havre ou encore Chartres) sur le possible impact du décret sur les ventes de locaux d'activités, elle nous apprend que beaucoup de propriétaires en sont encore à le découvrir. Aujourd'hui beaucoup de locaux d'activités, hangars, entrepôts et locaux industriels sont un peu datés et nécessitent des travaux (isolation, désamiantage, éclairages LED, etc) pour être en conformité avec les nouvelles normes et le Décret Tertiaire. Dès lors que l'immeuble a une surface de 1.000 m² et plus (et sous réserve que les activités qui y sont exercées rentrent dans le périmètre du DT), les parties chauffées sont concernées par le décret et le coût des travaux de rénovation à prévoir est un paramètre supplémentaire à intégrer dans l'équation de la vente.

Quelles perspectives pour les marchés immobiliers français des locaux industriels et des entrepôts ?

Comme nous venons de le voir les marchés immobiliers de la logistique et des locaux d'activités ont globalement tous connu un ralentissement au premier semestre 2023 avec un recul de la demande placée particulièrement marqué pour les locaux d'activités en Ile-de-France.

Alors que l'investissement a lui aussi reculé dans l'immobilier logistique (les ventes de portefeuilles essentiellement, les ventes d'actifs unitaires continuant d'animer le marché), les acteurs du secteur - prestataires notamment - demeurent actifs et les valeurs tiennent.

Enfin si une partie des ventes de locaux d'activités est impactée par l'application du Décret Tertiaire, les velléités gouvernementales de réindustrialisation de la France, le potentiel de développement des Data Centers et de l'immobilier Life Research et la résilience des entreprises qui traversent la succession de crises actuelles laissent espérer un rebond de la demande sur de nouvelles bases à horizon fin 2023 et 2024.

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