Quelles tendances 2023 pour l'immobilier de bureaux ?

La part croissante du Coworking dans les bureaux

Le coworking c’est le partage de bureaux, la possibilité pour des travailleurs indépendants et/ou nomades d’évoluer dans un espace de collaboratif doublé d’un cadre motivant, convivial et chaleureux plutôt que de travailler seuls à leur domicile.

Les différents baromètres qui se succèdent confirment le boom du coworking partout en France avec des espaces qui  montent en gamme à Paris et se développent dans les régions où la demande explose dans les grandes agglomérations.

Les chiffres des baromètres de l’opérateur Ubiq témoignent ainsi de la progression fulgurante du nombre des espaces de coworking en France qui comptait 1.700 lieux en 2019 contre 3.420 espaces en 2022 pour un total de près de 900.000 m² opérés par les 30 plus gros acteurs avec des taux de remplissage supérieurs à 90 % !

Si à l’échelle de l’ensemble du parc tertiaire national le coworking ne représente encore qu’une petite part, les spécialistes estiment qu’à terme il pourrait représenter jusqu’à 8 % du marché des bureaux, une tendance à laquelle se convertissent en tout cas nombre de grands acteurs de l’immobilier tertiaire qui transforment leur parc de bureaux traditionnels en bureaux flexibles à l’image de la RATP (et Urban Station sa marque coworking), Icade (avec sa filiale Imagine Office), La Poste (développement de Startway et acquisition de Multiburo) ou encore La Française REM (et son offre Wellcome).

Flex Office & Flex Out, des nouveaux modèles pour une organisation du travail plus souple !

Les épisodes des confinements à répétition ont mis la qualité de vie et la recherche d’un meilleur équilibre entre vie professionnelle et vie personnelle au centre des préoccupations de nombreux salariés. Pour gérer ce nouveau fonctionnement alliant travail à distance/télétravail et présence dans les bureaux, les entreprises se sont mises au Flex Office, un modèle hybride adopté par exemple par 78% des entreprises de Midtown Manhattan où au cours d’une journée typique seulement 38% des employés de bureau sont maintenant présents.

Dans ce modèle des bureaux flexibles, les salariés ne disposent plus de bureaux de travail fixes ou attitrés mais évoluent entre des espaces clos et intimes pour passer des appels ou se retrouver au calme et des espaces de coworking pour travailler ensemble et entretenir le lien social.

Une étude d’Ubiq citée par Business Immo dans un article de Novembre 2022 constate que les entreprises recherchent maintenant en moyenne un nombre de postes de 20 % inférieur à la taille de leur effectif, le bureau n’étant plus un espace de travail personnel mais un lieu ludique de rencontre et de collaboration. Dans ce contexte de fort développement du Flex Office, pour la plate-forme Ubiq (qui référence toutes les solutions de bureaux à louer), c’est clair le Flex Out va suivre la même croissance !

Et qu’est-ce- que le Flex Out ? C’est la consommation d’espaces de travail à la demande en dehors de l’entreprise et qui constitue un entre-deux permettant au salarié de partager son temps entre télétravail à son domicile, des lieux intermédiaires et le siège social de l’entreprise.

Vers une nouvelle géographie de la demande ?

Comme le remarquait Le Monde dans son article du 11 Juin 2022 en posant la question ‘Qui veut encore travailler à la Défense ?’, les bureaux façon la Défense construits sur une dalle et coupés de la ville, où les étages symbolisent la hiérarchie, n’ont plus vraiment la cote.

Une nouvelle demande s’exprime pour des bureaux à taille humaine où l’on prend davantage en compte le temps de transport et qui s’insèrent dans un environnement immobilier mixte qui inclut aussi des boutiques, des services et des logements, des critères qui s’inscrivent clairement dans la stratégie de recherche façon Flex Office et permettent de créer de véritables zones d’attractivité économique dans les quartiers.

Une tendance est donc la décentralisation des bureaux avec la recherche de lieux de rencontre à distance intermédiaire entre le domicile et le siège de l’entreprise à l’image de la start-up WeWork qui met à disposition des bureaux dans les banlieues proches de New York ‘sans abonnement mensuel, totalement à la demande, dans des lieux à taille humaine et situés dans des quartiers résidentiels à 15 min max de votre domicile’ promet-elle.

Des bureaux plus écofriendly, plus intelligents et plus économes

L’impact environnemental de l'immobilier est loin d’être négligeable car il représente 45 % de la consommation de l’énergie finale en France, 20 % des émissions de gaz à effet de serre et 40 % des émissions de CO2. L’inflation des coûts de l’énergie et la prise de conscience de l’urgence environnementale poussent la transition énergétique de l’immobilier et la recherche de solutions intelligentes pour maîtriser sa consommation énergétique.

Avant la loi Elan et le Décret Tertiaire, les bureaux avaient déjà entamé leur mise au green dès 1996 avec notamment la création du label HQE devenu un standard de référence qui ajoute au label de Haute Performance Energétique une dimension sanitaire, hydrologique et végétale avec des normes environnementales qui prennent en compte les dépenses d’énergie, les matériaux utilisés, la qualité de l’air ou encore les espaces verts au sein des bureaux. Bien que coûteuse, la labellisation HQE représente un avantage commercial souvent décisif dans la commercialisation et la location de bâtiments mais également un levier de plus-value importante à la revente.

La transition énergétique imposée aux locaux professionnels et commerciaux avec le Décret Ecotertiaire vient accélérer le mouvement avec la mise en place d’obligations de réduction de la consommation d’énergie pour les bâtiments de plus de 1.000 m² avec des objectifs de baisse fixés pour chaque décennie (40% en 2030, 50% en 2040, 60% en 2050).

L’immobilier professionnel s’inscrit dans une démarche de développement durable devenue prégnante, que ce soit dans la recherche de l'amélioration des performances énergétiques des bâtiments, de la mise en place de toitures végétalisées, des accès aux espaces verts ou encore du développement de la mobilité douce.

Accompagnant la 'verdisation' des bureaux en participant notamment à la recherche d’une meilleure maîtrise de la consommation énergétique, l’autre grande tendance appelée à se développer ce sont les smart buildings, des bureaux connectés (l’IoT) pilotés par une intelligence artificielle pour une gestion optimisée des espaces tertiaires capable par exemple de gérer le chauffage en fonction des moments de la journée, la saison, la météo et le taux d’occupation de l’immeuble.

Des bureaux aux aménagements sexy avec plus de services pour attirer les salariés

Impossible de passer outre le phénomène du Big Quit (la 'Grande Démission') aux Etats-Unis quand 38 millions d’américains ont quitté leur emploi en 2021 dans une quête de sens qui a connu des répliques un peu partout dans le monde et jusqu’en France où le Covid a amené nombre de compatriotes à repenser leur rapport au travail voire à changer de trajectoire professionnelle.

Dans ce contexte, pourquoi reviendrait-on au bureau ? Perçu pendant la pandémie comme un lieu potentiellement dangereux où il fallu intégrer des contraintes sanitaires d’aménagements pour gérer la distanciation sociale et éviter les regroupements synonymes de contamination, l’absence forcée du bureau a aussi rappelé sa dimension de lieu propice au lien social et aux échanges pour des employés isolés en télétravail qui étaient sevrés de ces relations en ‘présentiel’ avec leurs collègues.    

Entre des salariés toujours avides de lien social mais plus attentifs à leur environnement de travail et des employeurs soucieux de maintenir la culture d’entreprise et attirer des talents en développant leur marque employeur dans le contexte d’un marché de l’emploi post-Covid où il est plus dur de recruter, une tendance est donc de proposer des nouveaux aménagements plus sexy pour sortir du bureau classique et s’adapter aux tendances du Flex Office en mixant salles de réunions, zones de convivialité et bulles privatives.

Aux employés, des bureaux synonymes de convivialité qui permettent le travail collaboratif par équipes et offrent divers services (auditorium, restauration, conciergerie, espaces fitness, espaces de convivialité, etc) ; aux employeurs, des locaux qui permettent le management par projet, maintiennent la culture d’entreprise, sont un facteur d’attractivité pour les candidats et se révèlent évolutifs à l'usage pour absorber les périodes de recrutements et les phases de décroissance.

Le développement des bureaux opérés BOP

Face aux besoins des entreprises en recherche de solutions de bureaux clés en main à la fois plus flexibles sur la durée d’engagement, aménagés et modulables, offrant des services tout en permettant d’ajouter ou supprimer des postes à la demande, des nouveaux opérateurs à la frontière entre le gestionnaire immobilier, l’aménageur et le prestataire de services, assurant un rôle d’exploitant intermédiaire entre propriétaires et utilisateurs, ont fait leur apparition pour proposer les Bureaux Opérés communément appelés BOP.

Des acteurs comme Morning Coworking (groupe BAP-Bureaux à Partager, leader du coworking entré dans le giron de Nexity) ou Deskeo (leader des bureaux opérés avec 58 espaces représentant plus de 84.000 m²) se voient ainsi déléguer l’exploitation de surfaces et d’immeubles. Spécialistes de l’aménagement d’espaces de coworking et de travail, ils proposent des bureaux clés en main mais aussi la location de plateaux voire d’immeubles complets.

Comme le notait le conseil Evolis dans son baromètre du coworking Ile-de-France du 3^ème trimestre 2022, de nombreux sites de ce type (notamment de moins de 5.000 m²) continuent d'ouvrir et les acteurs proposant des bureaux opérés (MyFlexOffice, Deskeo, SnapDesk, Les Nouveaux Bureaux, etc) affichent une excellente santé. Pour reprendre des chiffres cités par le média spécialisé Businessimmo, on compte près de 200.000 m² de bureaux opérés aujourd’hui à Paris.

Proposant des espaces exclusivement privatifs, aménagés sur mesure, dotés d’une large gamme de services et de contrats de prestation flexibles, leurs offres permettent de répondre tant aux attentes des chefs d’entreprises qu’à celles des collaborateurs.

Signe que les Bureaux Opérés sont une tendance à suivre en 2023, il est intéressant de souligner que les acteurs du coworking traditionnel proposent également davantage de plateaux privatifs et tendent à réduire la superficie des espaces dédiés aux travailleurs nomades individuels. Cette stratégie a pour avantage d’attirer un nombre croissant de grandes sociétés, séduites par l’aspect ‘clé en main’ de ces offres et ainsi de sécuriser un taux d’occupation élevé pour ces espaces flexibles.

La production et l’investissement bureaux au ralenti en 2023 ?

Les bureaux ont longtemps été l’actif préféré des investisseurs et si le marché de l’investissement dans le tertiaire a fait mieux que résister aux effets de la pandémie de Covid, le déclenchement de la guerre en Ukraine et la remontée des taux ont cette fois agi comme des sérieux freins avec sur le marché un certain nombre de deals gelés ou reportés sine die. Que ce soit du côté des promoteurs qui doivent faire face à l’inflation du coût des matières premières et à des critères environnementaux plus contraignants (dont la démarche ZAN-Zéro Artificialisation Nette) ou du côté des investisseurs qui doivent adapter leur stratégie d’acquisition à une conjoncture incertaine et des taux plus élevés, les bureaux coûtent plus cher à produire, à acheter et à gérer. Voir au sujet de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise la note proposée par le conseil Arthur Loyd dès Juillet 2022. Il est en tout cas probable que ce contexte d'une production et d'un investissement au ralenti perdure comme tendance en 2023…

Un marché des bureaux qui va poursuivre ses mutations en 2023 dans un contexte incertain

Comme nous venons de le voir, le marché de l’immobilier de bureaux connaît diverses tendances qui devraient se poursuivre en 2023 et reflètent les mutations en cours. On scrutera avec attention les chiffres 2022 des marchés immobiliers tertiaires de Paris-Ile-de-France et des régions pour voir comment la demande des utilisateurs s’est comportée, voir si le bureau ‘classique’ a résisté et vers quels secteurs et quels types de bureaux se portent les entreprises.

Face à une demande en recherche de flexibilité et qui a le choix (réduire ses surfaces, déménager, opter pour du Flex Office et/ou des bureaux opérés, acheter ses locaux), quelle est la capacité d’adaptation du parc immobilier tertiaire et ses propriétaires dans le contexte du décret tertiaire qui pèsera en termes de coûts ? Qui pour porter le risque lié aux nouveaux usages flexibles de consommation de bureaux qui fragilisent la sécurité que constituait un engagement classique sur un bon vieux bail 3-6-9 ? A suivre en 2023 !